Sektörden Haberler...

Ev almanın 22 yeni kuralı

evalmada-22kural

Eskiden konut alırken dikkat edilmesi gereken kurallar basit ve anlaşılırdı. 2012 Türkiye' sinde, özellikle geçtiğimiz aylarda arka arkaya çıkan yasalar bizi daha dikkatli olmaya itiyor. Kabul edilen 2B ve Kentsel Dönüşüm yasalarıyla beraber konut alırken dikkat edilmesi gereken faktörler de değişti, birçok yeni unsurlar eklendi. Özellikle Kentsel Dönüşüm diye bilinen, Afet Yasası ile ilgili önemli noktalara dikkat çekmek istiyorum. Konut alırken sonrasında üzülmemek için nelere dikkat etmelisiniz, nasıl araştırma yapmalısınız, neleri sorgulamalısınız?

1 Tapudan araştırın

Almayı düşündüğünüz evi önce tapudan araştırın. Çünkü kentsel dönüşüm yasası ile riskli yapı olarak değerlendirilen binaların tapu kayıtlarına riskli yapı olduğu ve yıkılacağı şerhi yazılacak. Tapuya bakmadan alırsanız kısa bir zaman içinde binanın yıkılması sizi zor duruma sokabilir. Evinizi, banka kredisi kullanarak almışsanız ya da bu bina güvenlidir diye düşünerek aldıysanız üzülebilirsiniz.

2 Etraftaki konutların fiyatına bakın

Lokasyonu iyi olan eski bir yapıdan konut alayım, nasıl olsa bu bina yıkılacak ve yenisi yapılacak mantığı ile hareket edip bu işten ekstra kazanç bekliyorsanız etraftaki sıfır konutların fiyatlarını araştırın. Nitekim birçok uyanık mal sahibi eski yıkılacak binalarını sanki sıfır binaymış gibi yüksek rakamlara satmaya çalışıyor.

3 Riskli yapı alanlarına dikkat

Kentsel dönüşüm kapsamında belirlenecek riskli alanlar var. Almayı düşündüğünüz konut riskli yapı alanlarında ise yeni satın aldığınız eviniz elinizden uçup gidebilir. Çünkü riskli yapı alanlarının tamamen kaldırılması ve rezerv yapı alanı olarak oluşturulacak bölgelere taşınması gündemde. Riskli alan olarak tabir ettiğimiz alanlar, yağmur yağdığında sürekli su baskınlarının yoğun olduğu, afet riski taşıyan alanlardır.

4 Kentsel Dönüşüm bölgelerini araştırın


Yeni yapılmış sıfır binalardan konut alırken de dikkat etmek gerekiyor. Bakanlığın üzerinde çalıştığı Kentsel Dönüşüm kapsamında birçok bölge var. Eğer bu bölgelerden birinde yeni de olsa konut alırsanız, yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalıyorsa binanız yeni olsa bile yıkılacaktır. Dolayısıyla yeni diye yüksek rakamlar ödeyerek gönül rahatlığı ile oturmaya niyetlendiğiniz eviniz de daha oturmadan yıkılabilir. Kentsel Dönüşüm alanları belirlendikçe belediyelerden bu bölgeleri öğrenip bilgi alabilirsiniz. Biz de takip ediyoruz ancak henüz belediye bakanlık görüşmeleri devam ediyor. İsmi geçen bölgeler var, ancak henüz bakanlık buraları onaylamadı. Şüpheniz var ise biraz bekleyin derim.

5 (2B) taşınmazı almak kolay değil

İlanlarına çok sık rastladığımız 2B taşınmazları var. 2B yasası çıktıktan sonra bunlara çok rastlıyoruz. Fakat, 2B olarak geçen bir yer üzerindeki evi satın almak o kadar da kolay değil. Çünkü hak sahibi olarak görünen taşınmazın sahibi başvuru yapıp ödemeyi yaptıktan sonra tapusunu alabilecek, sizde ondan sonra burayı bu kişiden satın alabileceksiniz. Hak sahibi başvuru yapmadan sizinle noterde satış sözleşmesi yapmak isterse bunun geçerli olmadığını unutmayın.

6 Güvenilir firmalardan alın

Markalı konut projelerinden ev sahibi olmak isteyenler önce projeyi yapan inşaat firmasını araştırmalı. Bu inşaat firması ne kadar güvenilir? Firmanın, bu güne kadar yaptığı ve teslim ettiği konut projelerini mümkünse gezsinler. Özellikle maket üzerinden ev alacaklar daha hafriyat aşamasında olan projelere özellikle dikkat etmeli. Finansman gücü yeterli olmayan, teslim ettiği projesi olmayan ya da güvenilir olmayan firmalardan uzak durun.

7 Belediyedeki onaylı projeye bakın

Konut projelerinin, belediyedeki onaylı projesini görmelisiniz. Onaylı proje ile size sunulan proje aynı mı? Unutmayın çok güvendiğiniz konut projelerinden ev alan ama imar sorunu olduğu için teslim edilemeyen konut projeleri var.

8 Reklamlara aldanmayın


Son yıllarda rekabetin artması ile konut projeleri yarışır hale geldi. Reklamlar abartılı ve çekici olabiliyor, aldanmayın.

9 Kat iritifakını kontrol edin

Kat irtifakı kurulmayan konut projeden konut almayın. Tapudan kat iritifakını kontrol edin. Alacağınız konutun hangi katta olduğunu hatta numarasına kadar tapudaki onaylı projeden bakabilirsiniz. Ayrıca tapu kayıtlarında varsa ipotek vs bunları da görürsünüz.

10 Sözleşmeyi dikkatli okuyun

Kat karşılığı yapılan konut projelerinin, kat karşılığı sözleşmesini okuyun, avukatınıza okutun. Almaya karar verdiğiniz konut için yapacağınız sözleşmeyi de üşenmeyip avukatınıza okutun. Nitekim arsa sahibi ile müteahhit arasında yaşanacak problemlerden siz de olumsuz etkilenirsiniz.

11 Yönetim planı binaların anayasası gibidir


Özellikle toplu yerleşim alanları olan sitelerde yönetim planı çok önemlidir. Yönetim planında, ortak alanların kullanımı, aidat gibi önemli bilgileri bulacaksınız. Yönetim planları tapuda mevcuttur. Tapu kayıtlarından yönetim planlarına ulaşabilirsiniz.

12İşyerinizi ev olarak kullanmak zorunda kalmayın


Home ofis olarak satılan projeler aslında konut imarı olan projelerdir. Yönetim planında işyeri olarak kullanılabilir maddesi olduğu için home ofis olarak pazarlanır. Ancak kat malikleri çoğunluk sağlayarak yönetim planındaki bu maddeyi her zaman değiştirebilir. Dolayısıyla ofis olarak kullanmak istediğiniz gayrimenkulü sadece konut olarak kullanmak zorunda kalabilirsiniz. Birçok örneği de mevcuttur.

13 Oturmak için mi, yatırım için mi alıyorsunuz?


Ev almaya karar verdiğinizde kendinize şunu sorun; oturmak için mi, yatırım için mi ev alıyorum? Oturmak için alıyorsanız işinize, çocukların okuluna yakın olan, trafik sorunu yaşamayacağınız, içinize sinen, size ve ailenizin yaşam standartlarına uygun olacağını düşündüğünüz yerleri tercih etmelisiniz. Yatırım için alanlar ise şehir merkezlerine yakın yerlerde kira çarpanı yüksek, kendini kısa zamanda amorti edecek, yakın gelecekte prim potansiyelinin yüksek olacağı yerleri tercih etmeliler.

14 Ödeyeceğiniz taksit yaşam kalitenizi düşürmesin


Konut kredi kullanarak ev alacaklar, en az 3-4 bankanın faiz oranı ve dosya masraflarını karşılaştırarak karar vermeliler. Faiz oranı düşük, dosya masrafı yüksek olan bankalara dikkat! Mümkün olduğunca 10 yılı aşkın vade ile kredi kullanmayın. Ben 5 - 7 yıl vade kullanmanızı öneriyorum. Ödeyeceğiniz konut kredi faiz oranı, size bir ev parası kadar faize mal olabilir. En az yüzde 25, hatta mümkünse yüzde 50 peşinat vererek, kalanı için kredi kullanmanız faydalı olur. Bazı konut projelerinde, şirket bünyesinde cazip ödeme ve faiz oranları sunabiliyor. Bunu da duruma göre tercih edebilirsiniz. Üzerine basarak söylüyorum ki ödeyeceğiniz taksitler yaşam kalitenizi düşürmesin, aile içi sorunlara yol açmasın. Bütçenizi iyi hesaplamalı yaşam kalitenizi düşürmeden, zorlanmadan kredi taksitlerinizi ödemelisiniz. Ayrıca yabancı para cinsinden konut kredilerinin faiz oranları o kadar düşük ki çok cazip geliyor. Ancak döviz kullanarak kredi çeken bir dünya mağdur insan var. Ben önermiyorum.

15 Yüksek aidat rakamları sizi evinizden edebilir

 

Bina ve özellikle toplu sitelerdeki aidatları öğrenin. Bazı reklamlarda sıfır aidat düzenlemelerini duyuyoruz. Sıfır aidat çok iyi bir uygulama, ancak aidat bedeli sizden başka şekillerde alınıyor olabilir. Bu nedenle konut satın almadan önce tapudan bakabileceğiniz hatta bir örneğini alıp avukatınıza inceletebileceğiniz yönetim planlarını mutlaka iyi inceleyin.

16 Değer atış kazancı

 

Yatırım amaçlı ya da oturmak için aldığınız konutu 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı ödersiniz. Gelir İdaresi artık bunu çok kolay tespit ediyor. Kapınıza mektup gelmeden önlemenizi alın.

17 Net alanı öğrenin

 

Konut projelerinin pazarlanmasında brüt metrekare satışta kolaylık açısından daha fazla kullanılmaktadır. Proje üzerinden konutun net alanını öğrenin, çünkü bazı projelerde net ile brüt arasında 50 metrekareye kadar fark çıkabiliyor. 165 metrekare brüt alanı olan konutun net alanı 120 metrekare olabilir ve siz eşyalarınızı yerleştiremeyebilirsiniz.

18 Tapuda alım-satımı gerçek değeri üzerinden gösterin

 

Gelir İdaresi, kullandığınız konut kredisinden ve emsallerden bunu tespit edebiliyor artık. Ayrıca 5 yıl içinde satmaya karar verirseniz düşük gösterdiğiniz için yüklü bir vergide ödemek zorunda kalabilirsiniz.

19 Konutun değeri emlak vergisi değerinden düşük olamaz

 

Konutun değeri, tapuda emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Ancak gerçek alım satım değeri emlak değerinin altında kalıyorsa bunu tapu memuruna söyleyin ve rakamı tapuya yazdırın.

20 Alım-satımı tapuya bildirin

 

Konutu aldığınız seneyi takip eden yıl içersinde emlak vergisi ödemeye başlarsınız. Tapuda alım satım yapılırken belediyelere otomatik bilgi gidiyor. Dolayısıyla alım- satımı yaptığınız yıl siz bildirmeseniz bile bu işlem çoğu yerde re'sen (kendiliğinden) yapılıyor.

21 Kat mülkiyeti olanları tercih edin

 

Tamamlanmış, oturulmaya başlanmış binalarda kat mülkiyeti olanları tercih edin. Kat irtifakı bile olmayan hisseli tapu dediğimiz arsa üzerinden hisse payı devri ile satın alınan konutlardan özellikle uzak durun. Başınız çok ağrır.

22 Hangi ürünlerin olduğunu sözleşmeye yazdırın

 

Size gösterilen son trend döşenmiş örnek dairelerde yok yok.. Ankastre, klima, mobilya vs… Bunları genellikle evle beraber satmazlar. Hangi ürünlerin olduğu imzaladığınız sözleşmede yazar, yazmıyorsa da yazdırın sonradan üzülmeyin.

Kaynak: http://www.exclusivehomes.com.tr/yazarlar/hatice-kolcak/agustos.aspx